Hq Property (developer)

Sabtu, 11 Februari 2017

perjanjian-perjanjian (hqProperti)

HqProperti

Salam sukses berkah melimpah (hqProperti)

Hii… sahabat Properti kali ini saya mau bikin urutan dalam memulai bisnis properti, tentu sangat menarik sekali jika kita baru kali ini terjun begitupun saya, dulu saya tergabung dalam perusahaan di bidang yang sama, tapi sekrang sudah mau memulai sendiri dan perusahaan sendiri, pertama sih jika kita nemuin lokasi hot dan super dimanapun nah Niatin dalam hati taun ini aku akan kelola lahan ini dan aku akan beli semoga menjadi doa baik ya sobat, karena yakin Allah bersama prasangka hambaNya, jangan terlalu pesimis kita tidak bisa merencanakan project ini karena dengan dimulai dari Niat tentu kita bisa mewujudkan hal tersebut, jual konsep yang bagus dan perencanaan matang dan teratur, semoga sukses menyertai kita semua

Aamiin..

URUTAN PROSES AWAL MEMULAI BISNIS PROPERTY

SURVEY LOKASI :

HqProperti

1. Akses jalan masuk lokasi

2. Status tanah sawah / pekarangan

3. Harga

4. Surat tanah / sertifikat, letter C, D , PBB

DATA KOMPETITOR

Daftar harga, Luas tanah , Luas Bangunan, Spek, Fasilitas

PEMBUATAN SITE PLAN ( Kasar ) SEBAGAI ACUAN PENGAJUAN PERIZINAN DAN PEMBUATAN ANALISA KELAYAKAN PERIZINAN DAN LEGALITAS

wajib dilakukan sebelum terjadi transaksi

1. Cek keabsahan surat tanah ke kantor pertanahan / via Notaris

2. Cari informasi ke masyarakat sekitar tentang status tanah tersebut

3. Cek di Dinas Tata Ruang / peruntukan tanah untuk lokasi tersebut

4. Pengajuan Perizinan

Izin Pemanfaatan Tanah / Izin Prinsip / Izin Lokasi

a. Proposal

b. Copy Sertifikat

c. Copy PBB dan Tanda Lunas

d. Copy KTP

e. Site Plan

nah bagaimana sekarang sudah tahu kan bagaimana prosesnya dari awal, semoga jalan kita jalan yang di ridhoi oleh Rabb semesta alam. . aamiin

hormat kami

HqProperti

Info : (Imam) 081322375542 wa/sms

Pembuatan Sederhana SitePlan Pemilihan Site (HqProperti)

HqProperti

Pembuatan Sederhana SitePlan

Pemilihan Site

HqProperti

- Minimal muka tanah untuk perumahan 1 deret dengan lebar jalan minimal 5m

- Minimal muka tanah untuk perumahan deret berhadapan dengan lebar jalan minimal 5m 29m

- Ideal muka tanah untuk perumahan 1 deret dengan lebar jalan minimal 6m

Contoh SitePlan

Kesesuaian Site dengan Sertifikat

1. Ukuran Tanah

2. Letak Patok BPN

& Batas Tanah

3. Garis Sempadan Jalan

4. Garis Sempadan Sungai/Saluran

2. Ukuran type dan kavling

3. Prosentase lahan efektif

4. Sarana dan Prasarana

- perbandingan LB : LT

- kurang dari 25Ha

- lebih dari 25Ha

- lebar jalan

- jarang tiang listrik

- drainase dan peresapan

- taman depan dan playground

semoga bermanfaat

salam sukses dari kami

HqProperti

Jumat, 10 Februari 2017

MANAJEMEN RESIKO DALAM BISNIS DEVELOPER PROPERTI (hqProperti)

MANAJEMEN RESIKO
DALAM BISNIS DEVELOPER PROPERTI

PENGERTIAN DASAR MANAJEMEN RESIKO

Definisi resiko :

Kemungkinan akan terjadinya akibat buruk atau akibat yang merugikan di masa yang akan datang. Resiko bisa dihindarkan 100% bila kegiatan tidak dilakukan sama sekali. Definisi manajemen resiko :

Suatu usaha untuk mengetahui, menganalisis, dan mengendalikan resiko dalam setiap kegiatan perusahaan dengan tujuan memperoleh efektifitas dan efisiensi yang lebih tinggi.

Langkah-Langkah Manajemen Resiko:

Manfaat Manajemen Resiko Terhadap Perusahaan

Mencegah perusahaan dari kegagalan Menunjang secara langsung peningkatan laba dengan cara mengurangi pengeluaran Secara tidak langsung menyumbangkan laba dengan cara memberi rasa tenang dan percaya diri terhadap kebijakan yang diambil, meningkatkan kualitas keputusan yang diambil, penanganan resiko spekulatif lebih efisien, mengurangi fluktuasi laba tahunan dan aliran kas, serta memungkinkan perusahaan dapat melanjutkan kegiatan walaupun telah mengalami suatu kerugian.

Ketenangan perusahaan menghadapi resiko merupakan harta non material (goodwill) bagi perusahaan

Melindungi perusahaan dari resiko murni, secara tidak langsung meningkatkan public image.

Konsep-konsep umum yang berkaitan dengan manajemen resiko

Dalam manajemen resiko kita mengenal 3 istilah penting yaitu resiko, peril, dan hazard yang mengandung pengertian sebagai berikut :

Definisi resiko

Kemungkinan akan terjadinya akibat buruk atau akibat yang merugikan di masa yang akan datang.

Peril (bencana,musibah) didefinisikan sebagai peristiwa penyebab langsung kerugian. Contoh gempa bumi di Jogja tahun 2006 adalah kerugian besar bagi para pelaku bisnis properti .

Hazard (bahaya) adalah keadaan atau kondisi yang dapat memperbesar kemungkinan terjadinya peril. Contoh penulangan beton yang menyimpang dari standar menyebabkan kerusakan bangunan yang mengalami gempa bumi semakin parah (kasus PHS).

Type-type Hazard

1. Physical Hazard : kondisi yang bersumber pada karakteristik secara fisik dari suatu objek yang dapat memperbesar kemungkinan suatu peril yang berujung pada besarnya kerugian.

Contoh pembebasan lahan perumahan di daerah aliran sungai (DAS) berpotensi menimbulkan banjir pada perumahan yang dihuni, apabila sungai berhulu di gunung api tidak menutup kemungkinan banjir lahar dingin.

2. Moral Hazard : suatu kondisi yang bersumber dari orang yang bersangkutan terkait dengan sikap mental, pandangan hidup & kebiasaan yang dapat memperbesar kemungkinan terjadinya suatu peril atau kerugian.

Contoh kebiasaan tenaga tukang dari Gunungkidul yang selalu beraktifitas komunal (sering berangkat dan pulang rombongan) memungkinkan berhentinya (mangkrak) proyek dalam waktu tertentu bila didaerah asalnya sedang berlangsung hajadan dalam waktu lama (bersih desa,pilkades,dll), apabila sering terjadi selama pembangunan unit rumah berjalan memungkinkan developer membayar denda kepada konsumen karena molornya serah terima rumah.

3. Morale Hazard : kelalaian seseorang terhadap suatu barang atau aktifitas karena merasa telah memperoleh jaminan baik jiwa maupun harta miliknya.

Contoh customer menginginkan pemasangan instlalasi listrik pada rumah yang dibelinya dengan tidak mengikuti standar keamanan instalasi listrik dari PLN (kabel,stop kontak, dll) untuk menekan harga bangunan rumah kerena merasa rumah yang dibelinya telah diasuransikan terhadap resiko kebakaran.

4. Legal Hazard : pengabaian terhadap undang-undang dan peraturan pemerintah terhadap suatu objek hukum dapat memperbesar suatu peril.

Contoh penggarapan lahan yang dibebaskan developer yang masih dalam status sengketa sebelum selesainya perkara memungkinkan terjadinya gugatan balik kepada developer dari customer, masyarakat dan pemerintah. Bila keadaan ini tidak diperhatikan akan memperbesar biaya proyek bahkan dapat menyebabkan kerugian.

Sumber-sumber Resiko :

1. Resiko Sosial : tindakan orang banyak (internal & eksternal) menciptakan kejadian yang menyebabkan penyimpangan dari harapan manajemen secara umum.

Contoh penutupan akses masuk ke lokasi proyek oleh masyarakat sekitar menyebabkan proyek tidak bisa berjalan lancar.

2. Resiko Fisik : kategori resiko yang bersumber dari fenomena alam & kelalaian manusia.

Contoh : kebakaran,cuaca,tanah longsor, dll.

3. Resiko Ekonomi : resiko yang dihadapi perusahaan yang bersifat ekonomi.

Contoh : inflasi, fluktuasi lokal, ketidakstabilan perusahaan pribadi (private company) dll

Jenis-jenis Resiko

1. Resiko Murni : resiko yang hanya ada kemungkinan kerugian saja.

Contoh : kebakaran,pencurian,dll ; umumnya bisa diasuransikan.

2. Resiko Spekulatif : resiko yang akan terjadi jika terdapat penyimpangan dari perkiraan yang menyebabkan keuntungan maupun kerugian.

Contoh : keputusan untuk diversifikasi produk properti selain perumahan mengandung resiko berhasil dan gagal dipandang dari banyak aspek.(kasus Resort Merapi) ; tidak bisa diasuransikan.

Objek Penanganan Manajemen Resiko

Kerugian potensial yang ditanggung manajemen perusahaan lebih berfokus pada kerugian ekonomi yang dapat dikategorikan atas :

1. Kerugian terhadap harta perusahaan

2. Kerugian karena timbulnya tanggung jawab kepada pihak lain (tanggung gugat).

3. Kerugian personil (ditanggung oleh personil yang menjalankan kebijakan)

Biaya-biaya yang timbul akibat menanggung resiko

1. Biaya-biaya dari kerugian yang tidak diharapkan

Contoh : banjir di suatu lokasi perumahan menimbulkan biaya perbaikan dan pemulihan kembali pasca kejadian.

2. Biaya-biaya dari ketidak pastian itu sendiri.

Contoh untuk mengantisipasi terjadinya banjir pada suartu lokasi perumahan terpaksa developer melengkapi setiap unit rumah dengan perahu karet.

Pilihan kebijakan penanganan resiko :

1. Penghindaran resiko

2. Penanggungan resiko secara mandiri oleh perusahaan

3. Pengalihan tanggungan resiko pada perusahaan (vendor) non asuransi

4. Pengalihan tanggungan resiko pada perusahaan (vendor) asuransi

Langkah selanjutnya setelah memilih suatu kebijakan penanganan resiko harus direncanakan administrasi program secara melembaga.

hqProperti

https://www.facebook.com/pg/imamhatiqproperti/posts/?ref=page_internal

Info 081322375542 (imam hqProperti)

Kamis, 09 Februari 2017

MANAJEMEN KEUANGAN (project HqProperti)

MANAJEMEN KEUANGAN PENGEMBANG

hqProperti

Dalam manajemen keuangan perusahaan pengembang, terdiri

dari 3 aspek dasar yakni :

1. Proyeksi Keuangan

2. Pengelolaan Keuangan

3. Kendali Keuangan

Berikut penjelasannya :

1. Proyeksi Keuangan

hqProperti

Membuat proyeksi keuangan dilakukan sebelum proyek

mulai dijalankan. Beberapa hal yang perlu dihitung dalam

proyeksi keuangan adalah sebagai berikut ;

Rencana Harga Jual

Mengapa harga jual ditentukan terlebih dahulu? Mengingat

harga adalah salah satu faktor keputusan konsumen untuk

membeli, maka harga jual kita hitung terlebih dahulu

untuk memberikan keyakinan bahwa produk yang akan

diluncurkan pasti dapat bersaing di pasar dan laku dijual.

Namun harga jual di sini hanya sebagai patokan awal yang

nantinya juga memperhitungkan biaya dan target laba.

Biaya Pokok Produksi Menghitung biaya pokok produksi

adalah biaya yang melekat langsung kepada produk. Jumlah

dari seluruh komponen biaya pokok rata-rata sebesar

60% – 65% dari total penjualan. Adapun komponen Biaya

Pokok Produksi adalah sebagai berikut :

BIAYA TANAH

Biaya perolehan atas tanah

BIAYA PENGOLAHAN LAHAN

Biaya yang dikeluarkan untuk mengolah lahan menjadi lahan matang.

BIAYA PRASARANA DAN SARANA

Biaya yang digunakan untuk membuat prasarana dan sarana.

BIAYA KONTRUKSI RUMAH

Biaya yang dikeluarkan untuk membangun rumah.

BIAYA PERIJINAN PROYEK

Biaya yang dikeluarkan untuk pengurusan perijinan proyek.

BIAYA LEGALITAS PROYEK

Biaya yang digunakan untuk pengurusan surat tanah,

pajak pembelian dll yang berhubungan dengan legal atas tanah.

BIAYA LEGALITAS PENJUALAN KAVLING

Biaya yang digunakan biaya pajak, biaya notaris dan

lainnya yang berkaitan dengan penjualan kavling.

Biaya Operasional

Biaya Operasional adalah biaya yang digunakan untuk

mendukung kegiatan usaha. Biasanya bersifat biaya tetap.

Angka prosentase berkisar 10% – 15% dari jumlah

penjualan. Adapun komponen biaya operasional dalam

standar keuangan adalah sebagai berikut :

Operasional Kantor Administrasi dan umum, Operasional kendaraan, Gaji /

Honorarium Karyawan Operasional Proyek Proposal proyek, Estate Management, Dana Taktis,

Sarana dan prasarana penunjang proyek

Operasional Pemasaran Media outdoor, Media indoor, Presentasi / Promosi

Target laba Standar target laba idealnya 2 kali lipat dari nilai tanah.

Atau rata-rata 24% dari nilai penjualan. Mengapa? Karena

atas dasar nilai tanah artinya investasi kita meningkat

100% dan atas dasar margin bersih, prosentasenya melebih

dari rata-rata suku bunga investasi di perbankan.

Prinsipnya adalah laba yang menarik.

Ini angka acuan. Tapi tentu saja hal ini tidak bisa menjadi

patokan untuk semua proyek. Karena jalannya sebuah

proyek kadang melalui pertimbangan yang tidak semuanya

didasarkan dalam pertimbangan perhitungan keuangan.

2. Pengelolaan Keuangan

Dalam pengelolaan keuangan usaha, terdapat beberapa

prinsip dasar sebagai berikut :

Pemisahan rekening penerimaan dengan pengeluaran

Mengapa dilakukan pemisahan rekening penerimaan

dengan rekening pengeluaran? Ini merupakan strategi yang

sangat sederhana. Teorinya ketika setiap uang penerimaan

masuk ke rekening penerimaan dan setiap uang yang

keluar melalui rekening pengeluaran maka ketika proyek

selesai SALDO dalam REKENING PENERIMAAN

adalah MODAL + KEUNTUNGAN.

Standarisasinya adalah rekening penerimaan HANYA

DIPERBOLEHKAN DILAKUKAN MUTASI KE

rekening pengeluaran. Terdapat mekanisme NOTA

PERMINTAAN untuk mengeluarkan dana yang terdapat

di rekening penerimaan ke rekening pengeluaran.

Counter sign atas setiap Bilyet Giro yang ada

Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran

standarnya dibuat dalam rekening giro. Bilyet giro yang

tersedia ditandatangani oleh minimal 2 orang yang

mewakili perusahaan. Untuk rekening penerimaan

standarnya diatasnamakan Direktur atau Perusahaan dan

ditandatangani oleh Direktur dan Manajer Operasional.

Sedangkan rekening pengeluaran diatasnamakan Manajer

Operasional ditandatangani oleh Manajer Operasional dan

Bagian Keuangan.

Uang masuk SETIAP HARI, uang keluar HANYA

SATU HARI

Strategi uang masuk setiap hari dan uang keluar hanya satu

hari sebenarnya adalah kebijakan umum yang dilakukan

banyak perusahaan. Ini adalah strategi yang lincah untuk

bermain cash flow dimana sumber daya perusahaan

bekerja 7 kali lipat untuk mencari uang dan hanya 1/7

untuk mengeluarkan uang.

Prosedur pengeluaran uang dilakukan melalui NOTA

PERMINTAAN yang diajukan pada hari Rabu dan setelah

dilakukan verifikasi maka dana akan dikucurkan ke

rekening pengeluaran selambat-lambatnya hari Jumat.

Pada hari Sabtu, bagian keuangan proyek melakukan

pembayaran kepada pihak ketiga.

Pencatatan Keuangan

Dalam proyeksi keuangan terdapat beberapa pos biaya.

Baik biaya pokok maupun biaya operasional. Serta

terdapat pos penjualan. Setelah proyek berjalan tentunya

proyeksi menjadi acuan atas penggunaan anggaran. Maka

diperlukan alat bantu pencatatan keuangan. Dan alat bantu

pencatatan keuangan harus sesuai dengan item-item yang

terdapat dalam proyeksi keuangan.

Kesemuanya ini adalah alat bantu untuk mencatat transaksi

keuangan dan mengolah data untuk laporan keuangan dan

analisa laporan keuangan.

MANAJEMEN KAS

Terdapat tiga motif utama suatu perusahaan dalam memegang

uang kas :

1) Motif transaksi: kas diperlukan untuk memenuhi

pembayaran-pembayaran yang timbul dari kegiatankegiatan

sehari hari.

2) Motif berjaga-jaga; kas diperlukan untuk berjaga-jaga

apabila terjadi kebutuhan pembayaran kas yang tak terduga

3) Motif spekulasi; kas diperlukan untuk melakukan transaksi

spekulasi agar mendapat keuntungan jika ada peluang jangka pendek.

Cara pengelolaan kas :

hqProperti

1. Pengurangan waktu penagihan piutang, yaitu waktu yang

diperlukan untuk prosedur penagihan diusahakan secepat mungkin.

2. Pengurangan waktu pengumpulan kas, misalnya dengan

proses otomatisasi perbankan

3. Pengendalian pengeluaran kas secara mudah dan tepat

waktu dengan pemusatan utang dalam satu atau beberapa rekening.

4. Membentuk prosedur operasional pembayaran kas

5. Memperlambat pembayaran seperti cek mundur.

Faktor-faktor yang mempengaruhi besar kecilnya persediaan kas

1. Perimbangan antara cash inflow dan cash outflow

2. Penyimpangan terhadap aliran kas yang diperkirakan

3. Adanya hubungan financial yang baik dengan bank-bank

4. Penganggaran kas.

CASHFLOW

HqProperti

Cash flow (aliran kas) merupakan “sejumlah uang kas yang

keluar dan yang masuk sebagai akibat dari aktivitas perusahaan

dengan kata lain adalah aliran kas yang terdiri dari aliran masuk

dalam perusahaan dan aliran kas keluar perusahaan serta berapa

saldonya setiap periode.

• FUNGSI CASH FLOW :

Pertama, fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk

tujuan memenuhi kebutuhan sehari-hari dan dapat dicairkan

dalam waktu singkat relatif tanpa ada pengurangan investasi awal

Kedua, fungsi anti inflasi, dana yang disimpan guna

menghindari resiko penurunan pada daya beli di masa datang

yang dapat dicairkan dengan relatif cepat.

Ketiga,fungsi perolehan dana, dana yang diperuntukkan untuk

penambahan/perkembangan kekayaan dengan jangka waktu

relatif panjang.. Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat di bagi menjadi tiga kelompok yaitu:

a) Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas

yang berkaitan dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi

misalnya; pembelian tanah, gedung, biaya persiapan,dsb. Aliran

kas awal dapat dikatakan aliran kas keluar (cash out flow)

b) Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan

aliran kas yang berkaitan dengan operasional proyek seperti;

penjualan, biaya administrasi adm umum. Oleh sebab itu aliran

kas operasional merupakan aliran kas masuk (cash in flow) dan

aliran kas keluar (cash out flow).

c) Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas

yang berkaitan dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa

modal kerja, nilai sisa proyek yaitu penjualan peralatan proyek

dan aktiva lainya.

KETERBATASAN

Cash flow mempunyai beberapa keterbatasan-keterbatasan

antara lain;

a) Komposisi penerimaan dan pengeluaran yang dimasukan

dalam cash flow hanya yang bersifat tunai.

b) Perusahaan hanya berpusat pada target yang mungkin kurang

fleksibel

c) Apabila terdapat perubahan pada situasi internal maupun

eksternal dari perusahaan yang dapat mempengaruhi estimasi

arus kas masuk dan keluar yang seharusnya diperhatikan, maka

akan terhambat karena hanya terfokus pada budget kas

misalnya; kondisi ekonomi yang kurang stabil, terlambatnya

customer dalam memenuhi kewajibanya.

MANFAAT

Adapun kegunaan dalam menyusun estimasi cash flow dalam

perusahaan sangat berguna bagi beberapa pihak terutama

manajemen,yaitu :

1) Memberikan seluruh rencana penerimaan kas yang

berhubungan dengan rencana keuangan perusahaan dan

transaksi yang menyebabkan perubahan kas.

2) Sebagian dasar untuk menaksir kebutuhan dana untuk masa

yang akan datang dan memperkirakan jangka waktu

pengembalian kredit.

3) Membantu pengambilan keputusan kebijakan financial.

4) Untuk kreditur dapat melihat kemampuan perusahaan untuk

membayar kredit yang diberikan kepadanya

LANGKAH-LANGKAH PENYUSUNAN CASHFLOW

HqProperti

1. Menentukan minimum kas

2. Menyusun estimasi penerimaan dan pengeluaran

3. Menyusun perkiraan kebutuhan dana dari hutang yang

dibutuhkan untuk menutupi defisit kas dan membayar kembali

pinjaman dari pihak ketiga.

4. Menyusun kembali keseluruhan penerimaan dan pengeluaran

setelah adanya transaksi financial dan budget kas yang final.

5.Kendali Keuangan

Pengendalian keuangan adalah fungsi apakah anggaran

yang disediakan (dalam proyeksi keuangan) sesuai atau

melebihi atau masih menyisakan anggaran atau bahkan

mungkin kelak dilakukan revisi terhadap proyeksi

keuangan awal. Semua hal bisa terjadi. Untuk

memudahkan pengendalian keuangan, tentunya dilakukan

pengolahan data berdasarkan laporan-laporan keuangan

yang ada baik minguan maupun bulanan.

HqProperti

Laporan Kas Harian - Biaya Adm & Umum Operasional

Laporan Cek Keluar per Tanggal

Laporan Cek Keluar per Kelompok

Laporan Saldo Kas dan Bank Harian

Laporan Saldo Kas dan Bank Bulanan

semoga bermanfaat salam sukses berkah melimpah dari kami

HqProperti

Info : 081322375542 (imam)

https://www.facebook.com/Imamhqproperti

@imam_hatiq imam.hatiq3@gmail.com

HqProperti